РусУкр

Покупка жилья на первичном рынке, как определить надежность инвестиции?

 
Печать Отправить на почту

 

 

Виталий Жадобин
адвокат, управляющий партнер ЮК «4PARTNERS»

Покупка жилья на первичном рынке осуществляется в основном как инвестиция в строительство. В таких случаях, лично для меня на первое место выходит не юридическая, а именно практическая составляющая проекта:

  1. Этап готовности дома или комплекса в целом. Самый высокий риск инвестирования — на нулевом этапе строительства (котлован, фундамент). Высокая вероятность того, что до момента ввода дома в эксплуатацию застройщик может остановить процесс строительства по многим причинам, будь-то бюрократия, кризис, неправильное планирование и бюджетирование. Понимаю, что данный риск якобы оправдывается низкой стоимость квадратного метра, но это может быть очередным сигналом о том, что компания не владеет необходимым бюджетом для реализации проекта.

Знаю, что большинство крупных строительных компаний не начинают разрабатывать участок до момента наличия 50% сметной стоимости объекта строительства. Уверен, что именно опыт подвел их к подобным решениям, так вот об опыте.

  1. На втором месте я бы поставил именно опыт работы компании, о котором мы поговорим чуть позже.
  2. И на третьем месте, конечно же – детальный анализ разрешительных документов на строительство объекта.

Каждый проект строительства – это отдельная история, которая требует индивидуальной оценки. Любой новострой может иметь свои подводные камни, где-то менее, а где-то и более значительные. Да, есть определенные критерии, которые в комплексе позволят вам оценить надежность еще на этапе выбора, но в большинстве случаев вам не обойтись без участия эксперта. Чтобы предметно обрисовать ситуацию, давайте рассмотрим пример из моей недавней практики.

Ко мне обратился клиент, с просьбой оценить юридические риски покупки квартиры в строящемся клубном доме «Форт Хаус» в Вышгороде.  В первую очередь его беспокоил правовой статус земли, на которой ведется строительство, а также особенности разрешительных документов при реконструкции.

Прежде чем прояснить эти вопросы, давайте остановимся на базовых акцентах проверки любого объекта недвижимости:

Первый важный пункт, на который я, как адвокат, всегда рекомендую обращать внимание – это открытость застройщика, его готовность предоставить для ознакомления полный пакет документов.

Когда застройщик по первому же запросу беспрепятственно предоставляет все необходимые Вам документы, это свидетельствует о том, что ему вероятнее всего нечего скрывать. Вместе с тем, для правильной оценки таких документов их еще необходимо проанализировать. В случае с «Форт Хаус», вся разрешительная документация выложена в открытом доступе на сайте проекта. Соответственно, мы можем сразу проверить застройщика по основным критериям:

Кто строит?

Из документов «Форт Хаус» мы видим, что застройщиком проекта является юридическое лицо ООО «БИНАТ ЛТД». Чтобы узнать о нем больше, следует проверить наличие компании в Едином государственном реестре юридических и физических лиц-предпринимателей. Вводим код ЕГРПОУ на сайте https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch

01

01_1

01_2

Уже через несколько минут мы располагаем сведениями о том, что это юридическое лицо было зарегистрировано еще в 1995 году и по состоянию на сегодняшний день не пребывает в состоянии ликвидации. Видим состав учредителей, большую сумму уставного капитала (около 4 млн. гривен), строительная отрасль в видах деятельности и т.д.

Дальше переходим на сайт Государственной фискальной службы Украины (http://sfs.gov.ua/) чтобы получить информацию о налоговом статусе. В нашем случае мы видим, что ООО «БИНАТ ЛТД» пребывает на учете в органах ГФС и по состоянию на текущую дату у него отсутствует налоговый долг.

02

И конечно же мониторим всю доступную информацию о компании в интернете. Через буквально несколько секунд работы с поисковой системой — находим данные о том, что ранее компания занималась розничной торговлей и владела 18 супермаркетами «Бимаркет», которые в последующем влились в сеть «ЭКО Маркет», также «БИНАТ ЛТД» владеет на сегодняшний день крупными объектами недвижимости.

Указанные выше факты дают понимание, что это реально функционирующая компания с историей, именем, опытом работы, штатом сотрудников .

Не менее важно  проверить замешан ли наш застройщик в  судебных спорах?

Проверяем эту информацию в Едином государственном реестре судебных решений.

В данный момент в отношении застройщика отсутствуют судебные споры: о правомерности ведения строительства, о невыполнении каких-либо договорных обязательств, о взыскании задолженности, и как следствие отсутствует производство о неплатежеспособности такого юридического лица.

Приступаем к анализу документации. С чего начать?

Предлагаю начинать с основополагающего документа каждого строительного проекта — декларации о начале выполнения строительных работ.

Исходя из данных декларации о строительстве мы обращаем внимание на то, что генеральный подряд проекта осуществляет компания «БИГ СИТИ БИЛДИНГ». Тут очень важно проверить наличие лицензии и ее категорию. В нашем случае, у генподрядчика проекта строительства, пятая – наивысшая категория, которая дает возможность выполнять данные строительные работы (сам объект III категории сложности). Всю ту же работу по изучению компании необходимо обязательно проделать и в отношении генерального подрядчика, посетить сайт и все приведенные выше реестры.

Как читать  декларацию.

В этом документе, а также в последующих дополнениях к нему, должны быть цифра в цифру отображены все данные, которые Покупателю озвучили в отделе продаж проекта строительства (этажность, количество квартир и т.д.), присвоен адрес и указан вид работ.

03

03_1

Дальше в документе фигурируют вопросы реконструкции и права собственности, которые и вызывали сомнения у моего клиента.

Согласно декларации «БИНАТ ЛТД» осуществляет реконструкцию незавершенного строительства административного здания ПТУ под многоквартирный жилой дом. Тут важно понимать, на основании чего получена декларация о начале строительных работ. Для данного проекта декларация была получена на основании разработанного застройщиком строительного проекта и свидетельства о праве собственности на ранее приобретенный компанией объект (административное здание ПТУ). То есть термин «реконструкция», который фигурирует в декларации, буквально означает вид градостроительной деятельности по изменению параметров объекта капитального строительства в рамках его существующего периметра.

Информационная справка из Государственного реестра позволит внести полную ясность на предмет наличия ипотеки или других обременений объекта (в данном случае бывшего здания ПТУ и земельного участка). В нашей ситуации, справка подтверждает отсутствие каких-либо обременений земельного участка или бывшего административного здания ПТУ.

04

Что значит земля в аренде?

В случае с «Форт Хаус» земельный участок, который находится непосредственно под строением и вокруг него находится в долгосрочной аренде. Об этом свидетельствует вышеуказанная информационная справка, которую может заказать любое заинтересованное лицо на сайте Минюст. https://kap.minjust.gov.ua/services/registry

Следует отметить, что в соответствии с действующим законодательством Украины реконструкция не требует отдельного землеотвода. Кроме того, в документах проекта я вижу градостроительные условия и ограничения, которые предусматривают возможность реконструкции административного здания ПТУ под многоэтажный жилой дом.

Исходя из этого, я могу утверждать, что вопросы аренды земельного участка и особенности реконструкции, которые беспокоили моего клиента, в данном случае не вызывают каких-либо опасений.

В процессе анализа, также важно обратить внимание на технические условия.

Это разрешительная документация на подключение дома к сетям: водоснабжению, газу,  канализации и электричеству. Технические условия — документы, которые требуют долгих согласований с компетентными органами и их наличие на ранних стадиях проекта подтверждают профессиональный подход к процессу строительства,  а также намерение застройщика построить объект и своевременно ввести его в эксплуатацию. Отсутствие технических условий у застройщика, в свою очередь, может стать причиной затягивания процесса ввода объекта в эксплуатацию.

В нашем случае, компания «БИНАТ ЛТД» предоставляет все технические условия, свидетельствующие о урегулировании вопросов подключения к коммуникациям в открытом доступе на сайте. (http://forthouse.com.ua/ )

Данный факт является еще одним положительным аргументом в сторону застройщика при анализе вопроса инвестирования в недвижимость клубного дома «Форт Хаус».

 

Такой подход дает возможность предварительно оценить любой новострой на предмет риска инвестиций. Важно отметить, что вышеуказанные акценты анализа инвестиционного проекта являются базовыми, и в арсенале специалистов существует еще немало способов проверки объекта инвестирования на предмет рисков для потенциальных покупателей. Будьте внимательны в своих инвестициях и не пренебрегайте привлечением экспертов.

VZ_1

Виталий Жадобин – адвокат, управляющий партнер ЮК 4PARTNERS,
член экспертной группы PROFi Hub,

член  Национальной ассоциации адвокатов Украины,

член Ассоциации юристов Украины
эксперт в отраслях: разрешения споров, земельного и хозяйственного права.

В данный момент Вы читаете материал "Покупка жилья на первичном рынке, как определить надежность инвестиции?". Вас также, возможно, заинтересуют другие последние новости Украины и мира на eizvestia.com



  • Правые объединятся к досрочным выборам Мировые новости (10 лет назад) Правые объединятся к досрочным выборам Мировые новости (10 лет назад)

    На текущей неделе руководящие органы Украинской народной партии Юрия Костенко и Народного Руха Украины Бориса Тарасюка рассмотрят на своих заседаниях соглашение о формировании правоцентристского объединения. Об этом заявил «i» лидер господин Костенко: «Мы хотим создать демократическую силу, способную реально бороться за власть».

  • Азаров предупредил Ющенко (10 лет назад) Азаров предупредил Ющенко (10 лет назад)

    Завтра президент Виктор Ющенко встретится с премьер-министром Виктором Януковичем, чтобы обсудить принятый закон о государственном бюджете-2007. В борьбе за главный финансовый документ своего правительства премьер планирует пойти на шантаж президента.

  • Акционеры Кременчугского завода технического углерода решили докопаться до сути (10 лет назад) Акционеры Кременчугского завода технического углерода решили докопаться до сути (10 лет назад)

    Сегодня в Крюковском районном суде Кременчуга продолжится рассмотрение по существу дела о законности собрания акционеров ОАО «КЗТУ» от 31 августа. Противоборствующие группы акционеров будут доказывать судье, состоялось это собрание или нет и насколько легитимны принятые на нем решения. От исхода этого процесса зависит, кто из них юридически должен контролировать предприятие.

  • Астана не пойдет из Одессы в Броды (10 лет назад) Астана не пойдет из Одессы в Броды (10 лет назад)

    Сегодня вице-премьер Андрей Клюев и министр энергетики и природных ресурсов Казахстана Бактыкожу Измухамбетов подпишут очередной протокол об экономическом сотрудничестве. Что бы там ни написали, совместно развивать проект «Одесса — Броды» страны вряд ли будут.


Рейтинг новостей

Студия "Квартал-95" выдала свою версию последних событий (ВИДЕО) (7559)

Государство хочет конфисковать более двух тысяч автомобилей, которые на фронт привезли волонтеры (6844)

Мир получил нового чемпиона мира в супертяжелом весе (ВИДЕО) (5217)

Украинский полицейский «взорвал» соцсети ответом по поводу русского языка (ВИДЕО) (4704)

"Укроборонпром" испортил минометы "Молот", - волонтер (4352)

"Квартал-95" высмеял перелом пальца у спикера Верховной Рады (ВИДЕО) (3702)

Журналисты разыскали дом, в котором живет Янукович (ВИДЕО) (3516)

Синоптики рассказали, когда ожидать сильных морозов (3495)

Волонтеры передали украинским военным уникальный комплекс "совы мольфара" (ФОТО) (3186)

Казарин: "С точки зрения Кремля, даже самый пророссийский украинский политик – это недоразумение" (3024)

Названы любимые сайты украинцев (ИНФОГРАФИКА) (2961)

Харьковские специалисты изобрели уникальный миномет (2859)

Дуобус: в Ровно вышел на линию не совсем обычный вид транспорта (ВИДЕО) (2723)

Анатолий Гриценко: "Теперь все, кто заходит в кабинет Порошенко, снимают часы" (2237)

Синоптики: В Украину с Европы надвинулся влажный и пасмурный массив (2002)

Новости партнеров

Последние новости «I» в соцсетях

  

Новости партнеров

Загрузка...
Загрузка...
bigmir)net TOP 100

Экономические известия

Ежедневная деловая газета

Украинский бизнес портал

Электронный деловой журнал

Эксперт

Украинский деловой журнал

Статус

Еженедельный деловой журнал