Ниже — что обязательно проверить до покупки. А если вы найдете проблемы, то можете обратиться за помощью: https://ytc.legal/nedvizhimost.
Право собственности/правоустанавливающие документы
Убедитесь, что покупаете то, чем продавец вправе распоряжаться. Проверяем:
- Выписку из ЕГРН;
- Правоустанавливающие документы;
- Цепочку сделок;
Цель — оценить риск оспаривания права продавца и истребования объекта у добросовестного приобретателя.
Обременения и ограничения
Скрытые обременения — основной источник проблем после покупки. Тут мы изучаем:
- Раздел «Ограничения прав и обременения» в выписке ЕГРН;
- Наличие судебных споров, обеспечительных мер и исполнительных производств, связанных с объектом и продавцом;
- Наличие ЗОУИТ, охранных зон, рисков изъятия для госнужд.
Важно понять, какие права третьих лиц вы получите с объектом и не делают ли они использование помещения невозможным.
Земельный участок
При покупке отдельно стоящего здания смотрите на:
- Право на участок;
- Вид разрешенного использования;
- Сервитуты, обременения, градостроительные ограничения (красные линии, санитарные зоны и т.п.).
Несоответствия и ограничения могут превратить покупку в спор с администрацией и контролерами.
Арендные отношения
Если приобретается объект с арендаторами, нужно понимать, к чему вы присоединяетесь. Мы анализируем:
- Договоры аренды и субаренды;
- Соответствие ЕГРН;
- Экономику аренды.
Новый собственник обязан соблюдать действующие договоры аренды: смена собственника не дает оснований менять условия.
Коммунальные, налоговые, иные обязательства
Часть рисков проявляется в текущих обязательствах. Поэтому рекомендуется:
- Проверить задолженности по налогам на имущество и землю, а также по коммунальным платежам;
- Запросить сведения о перерасчетах, спорах с ресурсоснабжающими организациями и ТСЖ/УК (для помещений в бизнес‑центрах);
- Оценить риск доначислений по результатам возможных налоговых проверок, если объект участвовал в спорных схемах.
Часть обязательств и связанных ограничений может лечь на нового собственника — это нужно учитывать.
Технические и фактические аспекты
Юридический аудит должен быть увязан с фактическим состоянием объекта. Мы проверяем:
- Соответствие фактической планировки и использования зарегистрированным данным;
- Наличие и корректность технической документации;
- Наличие подключений и условий по инженерным сетям и юридическое оформление этих подключений.
Несогласованные перепланировки и реконструкции или «серые» подключения создают риски штрафов, требований о приведении в первоначальное состояние и даже ограничений эксплуатации.